Dieses Gesetz beschränkt den Erwerb von Grundstücken in der Schweiz durch Personen im Ausland, um die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern (vgl. Art. 1 BewG). Hierzu wird der Erwerb grundsätzlich von einer Bewilligung durch die zuständige kantonale Behörde abhängig gemacht.
Als natürliche Personen im Ausland gelten Personen mit ausländischer Nationalität, die ihren Wohnsitz im Ausland haben (vgl. Art. 5 BewG) sowie ebenfalls Personen mit ausländischer Nationalität mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines Mitgliedstaates der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung C besitzen. Ebenfalls als Personen im Ausland gelten insbesondere jene Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die ihren rechtmässigen Wohnsitz in der Schweiz erst am oder nach dem 1. Januar 2021 erworben haben. Unter Artikel 5 BewG fallen neben natürlichen Personen auch juristische Personen und vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit (z. B. Kollektiv- oder Kommanditgesellschaften), die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben oder die zwar ihren Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden (vgl. dazu Art. 5 Abs. 1 Bst. b - d und Art. 6 BewG).
Das BewG listet die Gründe, welche zu einer Bewilligung führen, abschliessend auf (vgl. Art. 3 i. V. m. Art. 8 und 9 BewG). Liegt im Einzelfall ein solcher Grund vor und sind alle Voraussetzungen des jeweiligen Bewilligungstatbestands gegeben, besteht ein Anspruch auf Bewilligung. Abgesehen von den speziellen bundesrechtlichen Bewilligungsgründen, die auf Banken, Versicherungsgesellschaften und Personalvorsorgeeinrichtungen zugeschnitten sind, sind für natürliche Personen mit ausländischer Nationalität und Wohnsitz im Ausland insbesondere folgende Bewilligungsgründe von Bedeutung:
3.1 Eingesetzte Erbinnen und Erben: Einer eingesetzten Erbin oder einem eingesetzten Erben sowie einer Vermächtnisnehmerin oder einem Vermächtnisnehmer, die oder der nicht zu den nicht bewilligungspflichtigen gesetzlichen Erbinnen oder Erben gehört (vgl. Art. 7 Bst. a BewG) und keinen anderen Bewilligungsgrund geltend machen kann, wird in der Regel eine Erwerbsbewilligung mit der Auflage erteilt, das Grundstück innert zweier Jahre zu veräussern (Art. 8 Abs. 2 BewG.
3.2 Ferienwohnungen / Wohneinheit in einem Apparthotel: Einer natürlichen Person im Ausland kann unter bestimmten Voraussetzungen der Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel bewilligt werden (Art. 9 Abs. 2 und 3 und Art. 10 BewG). Die erwerbende Person muss die Ferienwohnung jederzeit zum geltend gemachten Zweck selber benutzen können, darf sie also nicht dauerhaft vermieten. Ferienwohnungen dürfen allerdings periodisch, jedoch nicht ganzjährig vermietet werden. Wohneinheiten in Apparthotels müssen dem Hotelbetrieb insbesondere in der Hauptsaison zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen werden (Art. 10 Bst. b BewG; dies gilt auch für eine nicht bewilligungspflichtige Person, wenn sie eine Wohneinheit mit einer diesbezüglichen Auflage erwirbt, weil solche Auflagen objektbezogen sind, Art. 7 Abs. 2 Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV). Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels können nur von natürlichen Personen unmittelbar auf deren persönlichen Namen erworben werden, ein indirekter Erwerb über eine Gesellschaft ist nicht möglich (Art. 8 BewV).
Dieser Bewilligungsgrund setzt voraus, dass er im jeweiligen Kanton gesetzlich vorgesehen ist und sich die Wohnung in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort befindet. Die Möglichkeit, eine entsprechende Bewilligung zu erhalten, besteht derzeit in folgenden Kantonen: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohneinheiten in Apparthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis.
Die Anzahl Bewilligungen, welcher jeder Kanton unter diesem Bewilligungsgrund erlassen darf, sind an ein Jahreskontingent gebunden, welches der Bundesrat bestimmt (Art. 11 BewG). Falls das kantonale Jahreskontingent für das laufende Jahr aufgebraucht sein sollte, hat die Erwerberin oder der Erwerber im besagten Jahr keinen Anspruch auf den Erhalt einer Bewilligung. Die Jahreskontingente an Bewilligungen der einzelnen Kantone sind im Anhang 1 der BewV aufgeführt.
3.3 Zweitwohnungen: Einer natürlichen Person im Ausland kann der Erwerb einer Zweitwohnung am Ort bewilligt werden, zu dem sie aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen unterhält (Art. 9 Abs. 1 Bst. c BewG). Dieser Bewilligungsgrund setzt voraus, dass er im jeweiligen Kanton gesetzlich vorgesehen ist. Die Möglichkeit, eine entsprechende Bewilligung zu erhalten, besteht derzeit in folgenden Kantonen: Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, St. Gallen, Solothurn, Tessin, Uri, Waadt, Wallis und Zürich.
Das BewG sieht eine Reihe wichtiger Ausnahmen von der Bewilligungspflicht vor, die in der Praxis eine grosse Bedeutung haben. Zu nennen sind dabei insbesondere folgende Ausnahmen:
4.1. Grundstück dient als sogenannte ständige Betriebsstätte
Wenn das Grundstück zu einem wirtschaftlichen bzw. kommerziellen Zweck genutzt wird, also als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerkbetriebes oder eines freien Berufes dient, benötigt die erwerbende Person im Ausland keine Bewilligung (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Von dieser Ausnahme erfasst sind etwa Fabrikationsgebäude, Büros, Einkaufscenter, Verkaufsläden, Restaurants, Handwerkstätten, Arztpraxen. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Grundstück dem Unternehmen der Erwerberin oder des Erwerbers dient oder einem Dritten für die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird.
Keine wirtschaftliche Tätigkeit liegt hingegen vor, wenn Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet oder damit Handel getrieben wird (Art. 3 BewV). Hotelmässig bewirtschafteter Wohnraum gilt hingegen als Betriebsstätte und kann grundsätzlich bewilligungsfrei erworben oder erstellt werden.
4.2 Verwandtschaftliche Beziehungen
Wenn eine natürliche Person im Ausland ein Grundstück erbt, benötigt sie keine Bewilligung – sofern sie oder er zu den gesetzlichen Erbinnen oder Erben im Sinne des schweizerischen Rechts gehört. Dasselbe gilt, wenn sie mit der Veräusserin oder dem Veräusserer in auf- oder absteigender Linie verwandt oder mit ihr oder ihm verheiratet ist bzw. in einer eingetragenen Partnerschaft lebt (Art. 7 Bst. a und b BewG).
4.3 Grenzgängerinnen und Grenzgänger
Natürliche Personen, die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, ihren Beruf aber in der Schweiz ausüben, dürfen in der Region ihres Arbeitsorts in der Schweiz ohne Bewilligung ein Grundstück erwerben. Dies gilt jedoch ausschliesslich für Personen, die Staatsangehörige eines EU- oder EFTA-Mitgliedstaates sind (Art. 7 Bst. j Ziff. 1 BewG) bzw. unter besonderen Voraussetzungen für Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands (Art. 7 Bst. j Ziff. 2 BewG).
Der Vollzug des BewG ist in erster Linie Sache des Kantons, in dem das Grundstück liegt (vgl. Art. 15 BewG). Kann das zuständige Grundbuchamt die Bewilligungspflicht nach einer summarischen Prüfung nicht ohne Weiteres ausschliessen, verweist es die Erwerberin oder den Erwerber an die kantonale Bewilligungsbehörde (Art. 18 Abs. 1 BewG). Die kantonale Bewilligungsbehörde entscheidet folglich darüber, ob der entsprechende Grundstückkauf im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist oder nicht. Erachtet sie den Kauf als zulässig bzw. wird eine Bewilligung für den Erwerb erteilt, ist es in erster Linie Sache der kantonalen beschwerdeberechtigten Behörde und subsidiär Sache des Bundesamts für Justiz (BJ), zu prüfen, ob gegen den Entscheid der kantonalen Bewilligungsbehörde Beschwerde zu erheben ist oder nicht.
Verzichtet die kantonale Beschwerdeinstanz auf eine Beschwerde (und ist somit mit dem Entscheid der kantonalen Bewilligungsbehörde einverstanden), so wird das Dossier dem Bundesamt für Justiz (BJ) eröffnet (Art. 17. Abs. 3 BewG). Zum BJ gelangen somit Dossiers, welche bereits zwei zuständige kantonale Behörden auf ihre Konformität mit dem BewG geprüft haben. Das BJ prüft, ob der Entscheid der Bewilligungsbehörde bundesrechtskonform ist bzw. ob dagegen Beschwerde zu führen ist. Damit wirkt das BJ auch auf einen schweizweiten einheitlichen Vollzug des BewG hin.
Das BewG sieht als Besonderheit eine Kompetenz des Bundesrates vor, den Erwerb eines Grundstückes im Einzelfall von der Bewilligungspflicht nach diesem Gesetz zu befreien, wenn der konkrete Erwerb im staatspolitischen Interesse der Schweiz geboten ist (Art. 7 Bst. h BewG). Als staatspolitische Interessen des Bundes können nur wichtige und übergeordnete öffentliche Interessen von nationaler Tragweite in Frage kommen, die geeignet sind, politische, wirtschaftliche, wissenschaftliche, soziale oder kulturelle Anliegen des Landes zu wahren oder zu fördern (Verwaltungspraxis der Bundesbehörden VPB 68.12, E. 3).
Der Bundesrat hat in Einzelfällen den Erwerb von Grundstücken durch internationale Sportorganisationen von der Bewilligungspflicht nach Artikel 7 Buchstabe h BewG befreit. Im Vordergrund stand dabei die grosse sportpolitische, kulturelle und wirtschaftliche Bedeutung von weltweit tätigen Verbänden mit Sitz in der Schweiz (vgl. VPB 68.12). Sodann bejahte der Bundesrat das Vorliegen eines staatspolitischen Interesses im Bereich eines Ferienresorts (Andermatt) (vgl. dazu folgende Medienmitteilungen). Der Entscheid des Bundesrats in solchen Fällen ist endgültig, es kann dagegen keine Beschwerde erhoben werden.
Medienmitteilungen
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Ferienanlage in Andermatt kann vollumfänglich realisiert werden; Bundesrat heisst Gesuch aus staatspolitischem Interesse gut
22. September 2006
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Erfolgreiche Verwirklichung der Ferienanlage in Andermatt ermöglichen - Bundesrat heisst ergänzendes Gesuch gut
21. Dezember 2007
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Bundesrat verlängert die Befreiung von der Bewilligungspflicht für das "Tourismusprojekt Andermatt" bis Ende 2040
24. Februar 2021
Weitere Informationen (ohne rechtsverbindlichen Charakter) enthält das folgende Merkblatt:
Letzte Änderung 29.11.2023
